17 de mayo de 2012

Inmobiliario en la banca, ¿valor real?

Con la nueva reforma financiera aprobada por el gobierno se plantea, de nuevo, una valoración independiente de los activos inmobiliarios de la banca, a entidades del máximo prestigio, sin conflicto de intereses y con capacidad de realizar la valoración en corto plazo.

Mis objeción es que no hay método de valoración que permita saber el tan manido "valor real".

Con el mercado en parálisis, sin saber hacia dónde se dirige la economía española, europea y mundial, no se puede hacer una valoración de activos que son además medios de inversión.

Si no se sabe el valor que tendrá la economía española después de esta crisis, ni cómo acabará su mercado laboral, no puede saberse el valor de los activos inmobiliarios. Es como pretender saber el valor de las empresas del IBEX 35.

Sería necesario establecer un marco, un criterio de valoración avalado por especialistas, antes de ponerse a valorar.
De la misma manera que las empresas se valoran por fundamentales, balance etc., en el caso del inmobiliario falta investigación sobre cómo valorar correctamente los activos en una situación excepcional tras una burbuja inmobiliaria y global de de la economía.

Las valoraciones según la normativa española, reguladas en las órdenes ECO 805/2003, EHA 3011/2007, EHA 564/2008, más recientemente el Real Decreto 1492/2011, tienen su fundamento, y están suficientemente definidas y bien hechas para funcionar en un mercado conocido y con actividad, pero son inconsistentes en una situación como la actual.
El estándar internacional RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tampoco ha conseguido resultados mejores, por los mismos motivos.

Esta crisis es una ola demasiado grande donde el mercado inmobiliario es sólo una parte, aunque tenga un gran impacto en las cuentas de la banca.

Es necesario por tanto desarrollar métodos estadísticos de análisis, tal como se hace en bolsa, para aplicarlo al mercado inmobiliario. No se puede desligar su estudio del entorno macroeconómico.

Se requiere estudiar el mercado mundial, el del país y el local de dichos activos: la actividad económica y el mercado laboral a futuro, grado de endeudamiento de compradores, pérdida de credibilidad del inmobiliario como valor refugio ante la inflación, distintos escenarios de evolución probable y distintos escenarios de intervención administrativa (inyecciones o no de moneda por parte del BCE y control de los tipos de interés), desarrollo demográfico de cada zona, evolución de los salarios, etc...
Después de darle muchas vueltas y compararlo con el pasado, llegar a distintas hipótesis y combinaciones, y finalmente coger la peor. Tal y como se hace en el cálculo de estructuras.
Es la única oportunidad de poder concretar un número y llegar al valor hipotecario (valor sostenible en el tiempo, como bien define la normativa española).

Sólo queda esperar que las empresas recientemente designadas para la valoración de activos bancarios (BlackRock y Oliver Wyman), al ser consultores de inversión puedan considerar todo esto y más, y convencer a todo el mundo de que lo han hecho bien.

En cualquier caso, el futuro está por hacer y la incertidumbre es inevitable, como dijo muy pragmáticamente Heisenberg. Sólo que se nos olvidó.

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