16 de enero de 2012

La burbuja y la imponderable caída del mercado inmobiliario

Enero 2012 | Andrés Royuela del Val
"La bajada será del 70-80%" es una de las últimas declaraciones de algunos analistas que se han podido leer últimamente. En este artículo vamos a intentar poner esa afirmación a prueba y "hacer unos números".

Del título de este artículo la palabra importante es "imponderable". No se puede medir la futura caída sin establecer distintas hipótesis y considerar la evolución del conjunto de la economía española.
La caída del valor de inmuebles podría alcanzar un amplio margen, en función del tipo de inmueble.

Este margen de caída está entre el 0% y el 100%.
Alguien dirá, con razón, "así calculo yo también los márgenes, puede bajar desde todo hasta nada...". Pues sí, es lo que hay, porque no hay un único mercado inmobiliario.
Sin embargo, se va a argumentar por qué no es descabellado pensar en caídas por encima del 50% desde máximos (2006-2007), considerando un mínimo de bajada del 35%.
La caída actual oficial es de casi el 25% según ATASA y otros organismos oficiales.

Para poder deducir una bajada promedio, nos vamos a alejar del centro de las grandes ciudades, donde aunque en general también ha bajado, en algún sitio puede haberse mantenido el precio. También nos alejaremos de las zonas rurales o periféricas con construcciones muy deterioradas y sin demanda. En algunos de esos casos la depreciación podría ser próxima al 100%, ya que son inmuebles que nunca hubiesen tenido demanda de no ser por la saturación de la demanda de otras zonas.

Se va a analizar el mercado inmobiliario residencial de las zonas medias de las ciudades: zonas donde hay suelo disponible de poblaciones con demografía estable o moderadamente creciente, un nivel de demanda medio y una tasa de paro por debajo de la media nacional.


ESCENARIOS VEROSÍMILES:
Evolución esperable del precio de un piso de 60 m2 útiles (76 m2 construidos) en los siguientes escenarios.
Beneficio promotor considerado del 20% (venta/1,2).

A) ACTUAL: BAJADA
Prácticamente es el escenario actual.
Estancamiento del nivel de empleo a niveles actuales (22%), bajada de los costes laborales/materiales/energéticos de la construcción al nivel actual (estimado en el 25%) y una bajada del valor del suelo del 25% debido a la sobreoferta. En esta hipótesis no se añadiría la bajada del suelo como inversión, ya que el perfil del inversor de suelo difiere del de bolsa y es más reacio a bajar el valor.
Es MUY INESTABLE: La bajada acumulada de los pisos  del 25% actualmente oficial según ATASA seguiría aumentando hasta que sucedan una de estas opciones:
1- Mejora de la economía, el paro y morosidad empiezan a disminuir. Improbable pero no imposible.
En tal caso podría producirse una estabilización al 25% o bajada según inflacción, con final indeterminado en tiempo y cuantía y muy variable en base a factores externos al sector (bolsa, ahorro, etc.)
2- Estabilización, sin significativas mejoras en la economía,  pero sin aumentar paro ni morosidad. En tal caso estaríamos en el ESCENARIO B, con una bajada en el entorno del 35-50%
3- La economía siga en su estado actual, siga aumentando la morosidad y pasemos al ESCENARIO C, con bajada en el entorno del 50 al 65%.


B) ESTABILIZACIÓN
Estabilización, sin significativas mejoras en la economía,  pero que sin aumentar paro ni morosidad. Bajada en el entorno del 35-50%
B1. En un escenario en el que el coste de construcción se mantuviese al nivel estimado actual (-25% respecto máximos), se produjese la bajada ya existente del valor del suelo por sobreoferta (estimada en el 25% en el escenario A) y, además, se produjese el mismo nivel de bajada en el suelo que en la bolsa (50% desde máximos 2007) en concepto de pérdida de valor de la inversión. Se acumularía un descenso real del 50%, pero sólo mientras hubiese sobreoferta (8-9 años), pasando después a recuperar un valor acorde a bolsa: B2, con bajada final de entorno el 35%. Lógicamente no se está contabilizando el efecto de la inflacción.
Se considera el MEJOR de los escenarios probables a día de hoy (sin ser por ello el más probable). Mejor en cuanto a menor pérdida de valor de inmueble, que no en cuanto al desarrollo económico del país. Si nos estabilizamos en el nivel de paro actual es posible que esta situación estable no durase mucho tiempo, por lo que se considera un escenario temporal. También podría suceder que la parte trabajadora aumentase su productividad de tal manera que pudiese abordar todos los costes, pero una amplia parte de la población se quedaría sin opción de compra de vivienda, por lo que la sobreoferta se mantendría durante más tiempo y estaríamos en el escenario B1 indefinidamente (caída del 50%).


C) REAJUSTE DE LA ECONOMÍA
Además de la evolución anterior, se podría producir un ajuste global de la economía que tendría como resultado una bajada de los costes laborales/materiales/energéticos afectando al coste de la construcción.
En tal caso la bajada estimada sería del orden del 65% mientras hubiese sobreoferta (C1) y del 50% después de la absorción del stock (C2), a muy largo plazo dado a que a pesar de que hipotéticamente aumentase el nivel de empleo, la accesibilidad a la compra sería más limitada por los menores salarios. Apostar por tanto por caídas del 65% o superiores no es ninguna tontería.



JUSTIFICACIÓN:

Para explicar esto hay que considerar las particularidades de los inmuebles respecto otros productos, porque es un producto, tanto la construcción como el suelo:

1- Es inmueble y por tanto monopoliza espacio
2- No caduca. La construcción sí, el suelo no.
3- El valor del inmueble es construcción + suelo.

- De ser un inmueble y monopolizar el espacio deriva el hecho de que haya no un mercado inmobiliario, sino innumerables mercados inmobiliarios.
- De no caducar deriva el hecho de que sean productos de inversión, como las empresas en bolsa, los plazos fijos o los bonos de estados, con valor sensible a la marcha económica global.
- Que haya dos componentes tan distintos, construcción y suelo, que se venden simultáneamente como una unidad, se produce un hecho significativo: el valor de la construcción viene dado por el mercado de trabajo/materiales/energía y el valor del suelo viene dado por el mercado de inversión inmobiliaria de una determinada zona.
En el caso del suelo urbanizable y urbano, principalmente en el urbano, el valor del suelo es una mezcla de inversión inmobiliaria y mercado de trabajo/materiales/energía.

El porcentaje de valor de construcción y suelo dentro de un inmueble depende de muchos factores: la zona, el tipo de inmueble (nave, vivienda unifamiliar, en bloque, local...) y es ampliamente variable.
Puede ser que el suelo suponga un 50% o más del valor final en ciertas zonas y de menos del 10% en otras.

Como ejemplo, supongamos un apartamento de unos 50 m2 construidos de 240.000 € en 2006, en una zona periférica de Madrid, que ahora se encontrarse por 150.000 €.
El coste de construir ese piso en 2007 sería de unos 50.000 €.
Suponiendo que los costes de la construcción hayan bajado un 15%, y suponiendo un beneficio promotor del 20% sobre costes+suelo, el precio de la construcción habría pasado a ser 42.500 € y el suelo urbano de 150.000 € a 74.200 €.
Esto indica que para una bajada del 38% del precio final y un 15% de bajada del coste de construcción, el suelo habría tenido que bajar un 49%

Si observamos la bolsa, a 16.000 puntos a finales de 2007 y ahora mismo, principios de 2012, a 8.000 puntos, se ha precipitado un 50%
Dado la particularidad del suelo como elemento de inversión, significaría que en el caso ejemplo el suelo estaría en el límite del ajuste, si damos por válida la comparación con la bolsa que, al fin y al cabo, es la única referencia nítida que tenemos de la marcha de la inversión y confianza en la economía española.

En definitiva, el problema de la burbuja inmobiliaria es que es una burbuja dentro de otra mucho más grande que compete a toda la economía en general, lo que acrecienta significativamente los efectos.
La evolución de los precios inmobiliarios por tanto dependerá mucho de cómo se comporte la economía, en especial el mercado laboral, pero no es descabellado pensar en bajadas reales por encima del 50%.

Por supuesto los cálculos que se han hecho en este artículo deberían ser matizados en cada caso y ampliados considerando hipótesis de evolución del mercado de la energía, de la inflación y stock en cada zona, por ejemplo.
Simplemente pretenden ser una toma de contacto para poder prever los órdenes de magnitud en los que nos podríamos mover con los cambios económicos venideros, siempre en el mercado analizado: el de los pisos residenciales en zonas medias.



Otras referencias:

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