16 de enero de 2012

La burbuja y la imponderable caída del mercado inmobiliario

Enero 2012 | Andrés Royuela del Val
"La bajada será del 70-80%" es una de las últimas declaraciones de algunos analistas que se han podido leer últimamente. En este artículo vamos a intentar poner esa afirmación a prueba y "hacer unos números".

Del título de este artículo la palabra importante es "imponderable". No se puede medir la futura caída sin establecer distintas hipótesis y considerar la evolución del conjunto de la economía española.
La caída del valor de inmuebles podría alcanzar un amplio margen, en función del tipo de inmueble.

Este margen de caída está entre el 0% y el 100%.
Alguien dirá, con razón, "así calculo yo también los márgenes, puede bajar desde todo hasta nada...". Pues sí, es lo que hay, porque no hay un único mercado inmobiliario.
Sin embargo, se va a argumentar por qué no es descabellado pensar en caídas por encima del 50% desde máximos (2006-2007), considerando un mínimo de bajada del 35%.
La caída actual oficial es de casi el 25% según ATASA y otros organismos oficiales.

Para poder deducir una bajada promedio, nos vamos a alejar del centro de las grandes ciudades, donde aunque en general también ha bajado, en algún sitio puede haberse mantenido el precio. También nos alejaremos de las zonas rurales o periféricas con construcciones muy deterioradas y sin demanda. En algunos de esos casos la depreciación podría ser próxima al 100%, ya que son inmuebles que nunca hubiesen tenido demanda de no ser por la saturación de la demanda de otras zonas.

Se va a analizar el mercado inmobiliario residencial de las zonas medias de las ciudades: zonas donde hay suelo disponible de poblaciones con demografía estable o moderadamente creciente, un nivel de demanda medio y una tasa de paro por debajo de la media nacional.