3 de noviembre de 2012

Madrid Arena, el aforo y los usos alternativos

Imagen: modelo de escaleras de evacuación en recinto de Pública Concurrencia.
A.Royuela

Casi todas las tragedias ocurren cuando se le aplican procedimientos generales a casos particulares, o cuando, dentro de un caso general, ocurren eventos que se salen de lo habitual. ¿Hubiese sido correcta la configuración de flaps del vuelo de Spanair, según el protocolo habitual, si no hubiese tenido que volver a hangar y luego regresar a la pista?
Las personas, como norma general, nos intentamos proteger de los desastres, y se desarrollan protocolos y prevenciones. Entonces ¿qué ha fallado?

En el desgraciado caso del aplastamiento de varias personas ayer en el Madrid Arena, una posibilidad es que, al ser un edificio destinado a eventos deportivos, su aforo esté definido en función del espacio total sobre gradas, y no se haya limitado el acceso a pista.
En este tipo de espacios, el aforo de pista debe ser específico, y cumplir por sí mismo con las condiciones de evacuación segura.
Esto no se puede controlar si no a) se define y planifica primero la ocupación máxima de pista y b) se cuenta con supervisión de acceso no sólo al edificio, sino también a la pista.


2 de noviembre de 2012

Lego Plaza, Residencia Universitaria en León


Residencia Universitaria. Concurso público Universidad de León 2011
Arquitectos: Ana Bercianos y Andrés Royuela

El edificio pretende aportar a sus usuarios un lugar de residencia que además de resolver sus necesidades alojamiento suponga un punto de interrelación de la comunidad académica.



En LEGO PLAZA caben distintos modos de entender la vida académica, desde los nuevos jóvenes estudiantes hasta los profesores.
Gracias a las estrategias de diseño adoptadas, la actividad de los distintos usuarios, lejos de suponer una interferencia para su funcionamiento, pasa a ser el eje de la configuración del edifico y aporta riqueza a su actividad.


Terraza de invierno


Imagen: ejemplo de terraza de invierno, proyecto en desarrollo.

Una propuesta interesante para potenciar la hostelería y el turismo en los meses fríos son las terrazas climatizadas.

Hay muchos intentos de climatizar terrazas, fundamentalmente con emisores radiadores de gas o eléctricos de efecto Joule. Lo que aquí se propone es un espacio que eventualmente puede cerrarse y climatizarse por medios más eficaces, como bombas de calor, sin que por ello pierda su carácter de terraza.

Esto supone diversos problemas, fundamentalmente derivados de las condensaciones en días fríos, por lo que el diseño y elección de materiales debe ser muy cuidado.

18 de julio de 2012

Hipotecas anteriores 2006: cambio de reglas a mitad de partido

Según informa idealista.com, la diferencia de desgravación por conpra de vivienda anterior a 2006, que era superior en un 5% a las desgravaciones posteriores, y que se mantenía, va a eliminarse dentro del paquete de reformas del gobierno.

Si bien el importe no es alto, con un máximo de 225 € anuales en la desgravación, puede interpretarse como inseguridad jurídica, dado que las condiciones que se hacen en el momento de la firma de la hipoteca antes de 2006, se ven alteradas.

Mientras se mantenga el actual escenario de bajos tipos de interés, esto no tendrá repercusión en términos cuantitativos para la mayor parte de las hipotecas anteriores a 2006, dado que la mayor parte de las hipotecas se encuentran ligadas al euribor con interés variable. Considerando que el euribor antes de 2006 estaba en el 2% y en este momento está al 0,75%, será difícil que esta pérdida de desgravación sea cuantitativamente superior a los cálculos efectuados en 2006, pero...

¿qué pasa para las hipotecas que se firmasen con tipos fijos? para esas hipotecas es un cambio de reglas a mitad del partido que sí va a tener un impacto en el importe total anual que pagan, además de que sus intereses son superiores a las de tipo variable y no se están beneficiando de la política económica de tipos bajos.

17 de mayo de 2012

Inmobiliario en la banca, ¿valor real?

Con la nueva reforma financiera aprobada por el gobierno se plantea, de nuevo, una valoración independiente de los activos inmobiliarios de la banca, a entidades del máximo prestigio, sin conflicto de intereses y con capacidad de realizar la valoración en corto plazo.

Mis objeción es que no hay método de valoración que permita saber el tan manido "valor real".

Con el mercado en parálisis, sin saber hacia dónde se dirige la economía española, europea y mundial, no se puede hacer una valoración de activos que son además medios de inversión.

Si no se sabe el valor que tendrá la economía española después de esta crisis, ni cómo acabará su mercado laboral, no puede saberse el valor de los activos inmobiliarios. Es como pretender saber el valor de las empresas del IBEX 35.

Sería necesario establecer un marco, un criterio de valoración avalado por especialistas, antes de ponerse a valorar.
De la misma manera que las empresas se valoran por fundamentales, balance etc., en el caso del inmobiliario falta investigación sobre cómo valorar correctamente los activos en una situación excepcional tras una burbuja inmobiliaria y global de de la economía.

Las valoraciones según la normativa española, reguladas en las órdenes ECO 805/2003, EHA 3011/2007, EHA 564/2008, más recientemente el Real Decreto 1492/2011, tienen su fundamento, y están suficientemente definidas y bien hechas para funcionar en un mercado conocido y con actividad, pero son inconsistentes en una situación como la actual.
El estándar internacional RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tampoco ha conseguido resultados mejores, por los mismos motivos.

Esta crisis es una ola demasiado grande donde el mercado inmobiliario es sólo una parte, aunque tenga un gran impacto en las cuentas de la banca.

Es necesario por tanto desarrollar métodos estadísticos de análisis, tal como se hace en bolsa, para aplicarlo al mercado inmobiliario. No se puede desligar su estudio del entorno macroeconómico.

Se requiere estudiar el mercado mundial, el del país y el local de dichos activos: la actividad económica y el mercado laboral a futuro, grado de endeudamiento de compradores, pérdida de credibilidad del inmobiliario como valor refugio ante la inflación, distintos escenarios de evolución probable y distintos escenarios de intervención administrativa (inyecciones o no de moneda por parte del BCE y control de los tipos de interés), desarrollo demográfico de cada zona, evolución de los salarios, etc...
Después de darle muchas vueltas y compararlo con el pasado, llegar a distintas hipótesis y combinaciones, y finalmente coger la peor. Tal y como se hace en el cálculo de estructuras.
Es la única oportunidad de poder concretar un número y llegar al valor hipotecario (valor sostenible en el tiempo, como bien define la normativa española).

Sólo queda esperar que las empresas recientemente designadas para la valoración de activos bancarios (BlackRock y Oliver Wyman), al ser consultores de inversión puedan considerar todo esto y más, y convencer a todo el mundo de que lo han hecho bien.

En cualquier caso, el futuro está por hacer y la incertidumbre es inevitable, como dijo muy pragmáticamente Heisenberg. Sólo que se nos olvidó.

16 de abril de 2012

Conflictos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid

Arquitectos denuncian cambios unilaterales en proyectos adjudicados por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS).

Este tipo de incidentes no suelen tener relevancia pública.
Las adjudicaciones vía concurso público, en función del procedimiento de tramitación que se adopte, suelen conllevar la redacción del proyecto de ejecución por el equipo ganador, y la posterior direccion de obra.

En ocasiones el equipo ganador redacta proyecto básico, mientras el de ejecución y dirección de obra son llevados por otros técnicos.
Son tres partes del trabajo técnico consecutivas y separables: proyecto básico, de ejecución y dirección de obra.
En arquitectura los cambios son una constante:
Al adjudicarse un proyecto es habitual que antes de la redacción del proyecto de ejecución definitivo la propiedad disponga requisitos finales y condiciones deben cumplirse.

Es muy habitual que durante el desarrollo de la obra sean necesarios cambios en el proyecto por motivos de todo tipo, funcionales, constructivos / técnicos, o presupuestarios, que pueden llevarse a cabo sin la tramitación de un nuevo proyecto, definiéndose en el informe final de obra, siempre que los cambios no afecten a condiciones de las normas urbanísticas de aplicación, aunque siempre conviene contar con la información, colaboración y consentimiento de las autoridades.
Hay casos particulares (licencias por comisiones especiales) donde siempre debería solicitarse autorización de los cambios.


En todo caso, mientras se sigan los procedimientos reglamentarios, la propiedad siempre puede cambiar, y es muy habitual, los proyectos.
Lo que no se puede hacer es exigir que se haga gratuitamente, aunque sea habitual también que los arquitectos redactores hagan modificaciones importantes sin remuneración adicional.

Si los arquitectos redactores se oponen a una modificación del proyecto sí es lícito que lo hagan otros arquitectos por orden de la propiedad, lo que puede llegar a constituir conflictos de propiedad intelectual muy poco claros, ya que el encargo a los arquitectos iniciales finaliza con la entrega del proyecto, y este pasa a ser propiedad del promotor encargante del proyecto.

Digamos para concluir que las modificaciones de proyectos sí son y han de ser legales, y que deberían aclararse en estos aspectos los límites de la propiedad intelectual.
Es un problema muy habitual, también en otros sectores. 
Por poner un ejemplo, podría ponerse el caso de una empresa de, por ejemplo, envasado, que solicita un proyecto de ingeniería para una fábrica. Resulta que por distintos motivos decide cambiar partes del proyecto de la fábrica pero el equipo redactor original ya no esta disponible. ¿Es lícito que la empresa cambie su fábrica? parece claro que sí. ¿Las modificaciones pueden basarse en el proyecto original de otros redactores? Parece claro que también, ya que no se puede obligar a cambiar a una empresa todos los aspectos anteriores del proyecto, siendo éstos en muchas ocasiones soluciones convencionales. ¿Dónde figuran entonces los límites de los cambios o utilización de proyectos de otros? En mi opinión radica en la utilización de innovaciones manifiestas y demostrables como innovación en el proyecto original. Eso sí podría interpretarse como intromisión en la propiedad intelectual, y debería analizarse como cualquier litigio de copyright o patentes. En ningún caso puede condenarse la modificación del proyecto para la eliminación de partes del mismo, o para la inclusión de otras características de mejora que no incurran en plagio.  

1 de marzo de 2012

Detroit

Informa hoy El Mundo de una colección fotográfica del fotógrafo Kevin Bauman, www.100abandonedhouses.com

Es un interesante proyecto fotográfico que muestra el estado de abandono de las zonas periféricas de Detroit tras la tremenda bajada poblacional que sufrió la ciudad.

Esto me ha hecho preguntarme ¿dónde he visto yo esto antes?, y la verdad es que me vienen a la mente dos sitios:

1. Pueblos interiores de España, en concreto, por ejemplo, Castilla y León, aunque la mayoría de las viviendas completamente abandonadas tienen una edad superior a los 40 años, ya que en el resto la gente ha ido conservándolas aunque sea por temporadas.

2. Zittau (Alemania), que sufrió una tremenda pérdida de población tras la reunificación Alemana.
En el año 2001, tras una década de reunificación, se veían auténticas mansiones completamente abandonadas.
De hecho todavía usaban en ese año trenes de la antigua R.D.A., de los años 50-60, modelos que ese mismo año fueron sustituidos por otros más modernos.

27 de febrero de 2012

Premio Pritzker de Arquitectura a Wang Shu



Como informa hoy El Mundo, el arquitecto chino Wang Shu ha sido galardonado con el premio Pritzker de Arquitectura, que se viene considerando equivalente al premio Nobel.

16 de enero de 2012

La burbuja y la imponderable caída del mercado inmobiliario

Enero 2012 | Andrés Royuela del Val
"La bajada será del 70-80%" es una de las últimas declaraciones de algunos analistas que se han podido leer últimamente. En este artículo vamos a intentar poner esa afirmación a prueba y "hacer unos números".

Del título de este artículo la palabra importante es "imponderable". No se puede medir la futura caída sin establecer distintas hipótesis y considerar la evolución del conjunto de la economía española.
La caída del valor de inmuebles podría alcanzar un amplio margen, en función del tipo de inmueble.

Este margen de caída está entre el 0% y el 100%.
Alguien dirá, con razón, "así calculo yo también los márgenes, puede bajar desde todo hasta nada...". Pues sí, es lo que hay, porque no hay un único mercado inmobiliario.
Sin embargo, se va a argumentar por qué no es descabellado pensar en caídas por encima del 50% desde máximos (2006-2007), considerando un mínimo de bajada del 35%.
La caída actual oficial es de casi el 25% según ATASA y otros organismos oficiales.

Para poder deducir una bajada promedio, nos vamos a alejar del centro de las grandes ciudades, donde aunque en general también ha bajado, en algún sitio puede haberse mantenido el precio. También nos alejaremos de las zonas rurales o periféricas con construcciones muy deterioradas y sin demanda. En algunos de esos casos la depreciación podría ser próxima al 100%, ya que son inmuebles que nunca hubiesen tenido demanda de no ser por la saturación de la demanda de otras zonas.

Se va a analizar el mercado inmobiliario residencial de las zonas medias de las ciudades: zonas donde hay suelo disponible de poblaciones con demografía estable o moderadamente creciente, un nivel de demanda medio y una tasa de paro por debajo de la media nacional.